2019
АРХИТЕКТУРА ДОХОДНЫХ ДОМОВ МОСКВЫ
КОНЦА XIX– НАЧАЛА XX ВЕКА
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ВОРКШОП

В современной России все четче выявляется тенденция приобретения жилья в собственность для его последующей сдачи внаем. Став собственниками нескольких сдаваемых в аренду квартир, их владельцы, как правило, живут только на полученные от арендной платы доходы. Есть немало примеров, когда в собственность выкупались целые подъезды.

Сегодня бывшие доходные дома, многие из которых сохранены или восстановлены до первозданного вида, остаются шедеврами дореволюционной архитектуры. Они до сих пор представляют богатейшее наследие истории и её продолжение. Помещения в таких домах предоставляются во временное пользование по договору аренды.

Такой вид коммерческой эксплуатации недвижимости занимает определённую нишу между гостиничным бизнесом и собственной недвижимостью. Поэтому, сегодня проблема возрождения типологии доходных домов становится актуальной, как никогда.

ТИПОЛОГИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОХОДНЫХ ДОМОВ
ОСНОВНЫЕ МАСТЕРА — АРХИТЕКТОРЫ,
АВТОРЫ ДОХОДНЫХ ДОМОВ

ПОЯВЛЕНИЕ И ЖИЗНЬ ДОХОДНЫХ ДОМОВ
III до н. э.
Рим
Остийская инсула
Рим
Как правило, инсулы имели от четырех до семи этажей и составляли большую часть массовой застройки древнеримских городов. Большинство горожан древнего Рима проживали в инсулах. В отличие от современных многоэтажных зданий, в инсулах самыми дорогими были первые этажи. Стремление как можно быстрее получить желаемые доходы, при минимальных вложениях в строительство, приводило к халатности и экономии строительных материалов при возведении построек. Несмотря на ужасные условия, цена на аренду помещения была очень высокой — жилья не хватало.
XVIII
Европа
Доходный дом
Вена
«Второе пришествие» многоэтажек началось в Европе в 18 веке Развитие промышленности требовало все большего количества рабочей силы и, как следствие, дешевого жилья для размещения рабочих. Многие частные предприниматели целенаправленно начали приобретать и строить здания на 6–20 квартир, чтобы, затем, сдавать их внаем.
Конец XVIII
Москва
Доходный дом А.И.Павлова и Н.С.Калинина
Москва
Первые доходные дома появились в Москве в 1785-х годах. Один из первых доходных домов, трехэтажный, с лавками на первом этаже, был построен по заказу А.И.Павлова и Н.С.Калинина на улице Ильинке. Дом был спроектирован М.Ф.Казаковым и предназначался для сдачи внаем под квартиры и лавки. Фасадная пластика здания была довольно проста и отвечала заявленной функции. Жилье мелких и средних торговцев располагалось в верхних этажах, а лавки и небольшие магазины — на первых.
XIX
Россия
Улица Никольская
Москва
В середине 19 века доходный дом «под жильцов» стал приобретать свои специфические черты. Землевладельцы стали застраивать участки все более плотно, стремясь к повышению доходности этих участков. Правительство, пытаясь регулировать плотность застройки, вынуждено было ввести ряд ограничительных норм. Так появился Строительный Устав 1857 года. Широкое распространение доходные дома получили в 1870-х годах, однако, окончательно эра доходных домов наступила лишь в 1890-е годы
1890 — 1914
Россия
Доходный дом Афремова
Москва
Укоренившийся в России капитализм был основной движущей силой развития городов. Поэтому, к концу 19 века наступил настоящий «бум» строительства доходных домов. Строительством занимались практически все предприниматели среднего звена: купцы, промышленники, учебные заведения, акционерные общества и даже церкви и монастыри.Так продолжалось вплоть до 1914 года. Благодаря этой тенденции сформировался исторический центр большинства крупных городов.
1917
Россия
Остовы домов на Тверском бульваре
Москва
По всей России начинается национализация и уплотнение жилья. В связи с политической ситуацией в стране, людей в Москве становится все больше. Власти города пытаются решить проблему с расселением и превращают квартиры доходных домов в коммунальные квартиры. Собственников квартир уплотняют, выселяя в одну из комнат, а остальные комнаты отдают в пользование новым жильцам.
1920 — 1940
СССР
Малый Васильевский переулок
Москва
После революции большинство жилых зданий перешло в собственность государства — зданиями занялись горсоветы. Количество площади, приходившееся на каждого жильца квартиры, определяли чиновники. Нормы жилплощади, утвержденные в то время, навсегда оставят отпечаток на жителях больших городов. В 1930 году в Москве средняя норма жилплощади составляла 5,5 мм² на человека, а в 1949 году норма снизилась почти до 4 м².
1940 — 1990
СССР
ул.Большая Никитская (Герцена)
Москва
В это время в Советском Союзе начинается строительство знаменитых сталинских высоток, квартиры в которых также предполагалось сделать коммунальными. Списки жильцов элитных квартир утверждались лично Сталиным. Как правило, это были были новостройки, подобные дому на Котельнической набережной и спроектированные в духе «сталинского ампира». В таких домах, как ни странно, имелись все буржуазные детали повседневной жизни, которые советская власть так отчаянно старалась искоренить: огромные площади помещений, лепнина, дорогой паркет, высокие потолки, раздельный санузел и даже отдельные помещения, отведенные под кабинет и библиотку.
1990 — 2019
Россия
МФК «Match Point» с арендным жильем
Москва
Несмотря на крушение Советской власти, коммунальные квартиры остались. Сегодня «столицей коммунальных квартир» является Санкт-Петербург: только по официальной статистике, в коммунальных квартирах сейчас проживает более полумиллиона петербуржцев. В центре Петербурга до сих пор живы даже десятикомнатные коммунальные квартиры. В Москве таких квартир насчитывается около 80 тысяч. Постепенно начинают появляться современные дома, квартиры в которых доступны только для аренды.
2020+
Прогнозы
Новое строительство
Москва
Аренда стала сейчас едва ли не самым популярным видом использования недвижимости. В качестве проекта, направленного на возрождение доходных домов, мы предлагаем разработку онлайн-сервиса для поиска и аренды квартир в доходных домах.
ПОЯВЛЕНИЕ И ЖИЗНЬ ДОХОДНЫХ ДОМОВ
СТРУКТУРА ДОХОДНОГО ДОМА
ДОХОДНЫЕ ДОМА НЕ ВСЕГДА ОТДАВАЛИСЬ ПОД ЖИЛЬЕ
И НЕРЕДКО СОЧЕТАЛИ В СЕБЕ САМЫЕ РАЗЛИЧНЫЕ ФУНКЦИИ

Военторг
на Воздвиженке
Архитектор: С.Б.Залесский
Адрес: Москва, Воздвиженка, 10
Год постройки: 1913
В доме Экономического общества офицеров на Воздвиженке на нижних этажах размещались лавки и магазины. Выше располагались конторские помещения, а над ними — швейные мастерские. Подвал и мансарды были отданы под склады товаров.
Доходный дом
князя Щербатова
Архитектор: А.И.Таманян
Адрес: Москва, Новинский бульвар, 11
Год постройки: 1913
Князь С.А.Щербатов решил совместить в одном здании и свой особняк, и многоквартирный доходный дом, и музей личных собраний. Боковые корпуса были полностью отданы под сдаваемые внаем квартиры. На двух последних этажах центрального корпуса размещались апартаменты хозяина.
Чайный магазин
Перлова
Архитекторы: Р.И.Клейн и К.К.Гиппиус
Адрес: Москва, Мясницкая, 19
Год постройки: 1893
Первый этаж в доме Перлова на Мясницкой занимал чайный магазин владельца, а второй и третий этажи — личные апартаменты владельца и сдающиеся внаем квартиры.
Доходный дом
Ф.А. Александрова
Архитектор: А.А.Острогорский
Адрес: Москва, Мерзляковский переулок, 20
Год постройки: 1902
Дом был построен архитектором А.А.Острогорским для известного врача, приват-доцента и гинеколога Ф.А.Александрова. В доме располагался его рабочий кабинет, квартира, а также квартиры для сдачи внаем.
ЧИСЛО ДОХОДНЫХ ДОМОВ,
ПОСТРОЕННЫХ ДО 1917 ГОДА
ТИПОЛОГИЧЕСКИЕ КРИТЕРИИ

ТИПОЛОГИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОХОДНЫХ ДОМОВ
ОСНОВНЫЕ МАСТЕРА — АРХИТЕКТОРЫ,
АВТОРЫ ДОХОДНЫХ ДОМОВ

ТИП 1. ДОМА «БАРСКОГО ТИПА» ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕННЫХ ЛЮДЕЙ
ЗАКАЗЧИК
Частное лицо, компания.
ПОЛЬЗОВАТЕЛИ
Зажиточные купцы, высокооплачиваемые служащие, крупных компаний, чиновники, семьи со средним доходом.
ОБЩИЕ ОСОБЕННОСТИ
Дифференциация дворовых и главных фасадов, протяженные фасады с длинными рядами окон.
Дома с более комфортными квартирами, в основном, располагались в пределах.
Садового кольца и за Москвой-рекой (исключая Зарядье, которое славилось жильем самого низкого качества).
ДОХОДНЫЙ ДОМ ИСАКОВА

Система парадных и интимных помещений отсылает к традициям русской усадьбы. Парадные комнаты соединялись между собой, образуя анфиладу. Окна проходных комнат выходили на улицу, а окна жилых комнат были чаще обращены во двор. Таким образом, квартира состояла из двойного ряда комнат, разделенных коридором. Квартиры группировались вокруг лестничных клеток. Московские секции отличались компактностью, планы квартир архитекторы стремились приблизить к квадрату. В московских домах парадная и «черная» лестницы часто были расположены посредине секции — одна за другой. Богатые квартиры отличались от квартир «средней руки» протяженностью анфилады, размером комнат, архитектурным убранством интерьеров.


Архитектор: Л.Н.Кекушев
Адрес: Москва, улица Пречистенка, 28
Год постройки: 1906


ДОМ ХУДОЖНИКОВ
НА ВОЛХОНКЕ
Архитектор: Е.С.Назаров
Адрес: Москва, Волхонка, дом 9, стр. 2
Год постройки: 1780-е
На первом этаже располагался магазин, на втором и третьем этажах — две большие четырехкомнатные квартиры с сенями. Квартиры были оборудованы туалетными комнатами, что для того времени было редкостью. Доходный дом сохранился до наших дней в прекрасном состоянии.
ДОХОДНЫЙ ДОМ А.ФИЛАТОВОЙ
(«ДОМ С РЫЦАРЯМИ»)
Архитектор: В.Е.Дубовский
Адрес: Москва, Арбат, 35
Год постройки: 1913
Дом строился для состоятельных жильцов. В каждой квартире было по 5–6 комнат, а около кухонь были обустроены помещения для прислуги.
ДОХОДНЫЙ ДОМ АРХИТЕКТОРА
С.Ф.ВОСКРЕСЕНСКОГО
Архитектор: С.Ф.Воскресенский
Адрес: Москва, Забелина, дом 3, стр. 1
Год постройки: 1900
Дом предназначался для размещения дорогих квартир, что и определило характер планировки. На каждом этаже размещалась только одна квартира, состоящая из 11 комнат.
ТИП 2. ДОМА «СРЕДНЕЙ РУКИ» ДЛЯ ЛЮДЕЙ СРЕДНЕГО КЛАССА
ЗАКАЗЧИК
Частное лицо, компания.
ПОЛЬЗОВАТЕЛИ
Зажиточные купцы, дворяне, служащие высших чинов
ОБЩИЕ ОСОБЕННОСТИ
Дифференциация дворовых и главных фасадов; Протяженные фасады с длинными рядами окон; Дома с более комфортными квартирами в основном были расположены в пределах Садового кольца и за Москвой-рекой, исключая Зарядье, отличавшееся самым неблагоустроенным жильем
ДОХОДНЫЙ ДОМ ГРАФА БАРАНОВА

Здание имеет непривычную для московских домов структуру дома-колодца. Квартиры в доме делятся на классы: в наиболее дорогих можно увидеть зонирование на помещения для хозяев и прислуги. Фасад с квартирой 4-го класса почти лишен декора, но, чем выше класс квартиры, тем сложнее ее планировка.

Архитектор: Эрнст-Рихард Нирнзее
Адрес: Москва, Большой Гнездниковский переулок, 10
Год постройки: 1913


ДОМ ШЕРЕМЕТЬЕВА

Архитектор: А.Ф.Мейснер
Адрес: Москва, Романов переулок, дом 3, стр. 1, 6, 7
Год постройки: 1898
Этот дом считался престижным — среди его жильцов были артисты Большого театра, музыканты Московской консерватории, известные врачи и юристы.
ДОХОДНЫЙ ДОМ А.В.ШУГАЕВОЙ

Архитектор: В.Е.Дубовский
Адрес: Москва, Арбат, 35
Год постройки: 1913
Образец московского доходного дома начала 20 века. По форме здание напоминает букву «Г». Первый этаж и подвал были отведены под торговые помещения, в полуподвале и на остальных шести этажах располагались квартиры. Окна в этом доме разных размеров и форм — прямоугольные, полукруглые и стрельчатые. Изрядно декорированные, они также отражали статус арендатора.
ДОХОДНЫЙ ДОМ БОЧАРОВЫХ

Архитектор: С.Ф.Воскресенский
Адрес: Москва, Забелина, дом 3, стр. 1
Год постройки: 1900
Дорогие многокомнатные квартиры доме Бочаровых, отделанные по последней моде того времени и оборудованные всеми удобствами, предназначались для состоятельных съемщиков — крупных коммерсантов, адвокатов, профессоров, инженеров, врачей, артистов.
ТИП 3. ДОМА КОЕЧНО-КОМОРОЧНЫЕ ДОМА
ЗАКАЗЧИК
Частное лицо, государство, меценаты
ПОЛЬЗОВАТЕЛИ
Бедные семьи, одинокие люди
ОБЩИЕ ОСОБЕННОСТИ
Дифференциаци дворовых и главных фасадов, минимальный декор или его отсутствие, а также — отсутствие благоустройства.
Флигели могли располагаться прямо во дворах.
Гостиничная система расположения жилых единиц, наличие частных и общественных пространств (бани, прачечной, летнего душа, амбулатории и библиотеки)
ДОХОДНЫЙ ДОМ НИРНЗЕЕ

Первый московский «небоскреб». Архитектор соединил два уже известных принципа: во-первых, получение максимальной прибыли с каждого квадратного метра, а во-вторых — ориентацию на социальный слой арендаторов, готовых арендовать жилье без кухни, столовой и комнат для прислуги, но при условии соответствующего снижения квартплаты.

Архитектор: Эрнст-Рихард Нирнзее
Адрес: Москва, Большой Гнездниковский переулок, 10
Год постройки: 1913


ДОХОДНЫЙ ДОМ Г.СОЛОДОВНИКОВА
Архитекторы: Т.Бардт и И.Рерберг
Адрес: Москва, Гиляровского, 61—65
Год постройки: 1908
Сооружение состоит из двух самостоятельных частей, объединенных общим архитектурным замыслом. Жилые пятиэтажные дома группировались по составу квартир. Планировка корпусов для одиноких арендаторов имела коридорную систему. Убранство комнат было совсем скромным — стол, табурет и складная железная кровать, которая поднималась к стене.

ДОХОДНЫЙ ДОМ Э.НИРНЗЕЕ

Архитектор: Эрнст-Рихард Нирнзее
Адрес: Москва, Большой Гнездниковский переулок, 10
Год постройки: 1913
Жилые ячейки состояли из однокомнатных квартир без кухонь, с компактной прихожей, санузлом и спальной нишей в комнате. Ячейки располагались вдоль продольных и поперечных коридоров. Полезная площадь в них варьировалась от 28 до 47 м2. Угловые ячейки представляли собой 2-х или 3-х комнатные малогабаритные квартиры. Для организации быта и досуга в доме были запроектированы общественные помещения: столовая на 10 этаже и зона отдыха, располагавшаяся на плоской крыше.
А КАК ЖИЛИ ПРОСТЫЕ ЛЮДИ?

К сожалению, о жизни простых людей в дореволюционное время известно немногое. Типология бюджетного жилья была на стадии зарождения. Как правило, недорогие квартиры располагались в домах «средней руки». Для них были выделены экономически невыгодные части здания. Например, во дворах или в местах с низким уровнем инсоляции.
Отсутствие графических материалов по большинству доходных домов Москвы стало глобальной проблемой при исследовании темы типологии доходных домов. Чертежи и фотографии доходных домов Москвы практически невозможно найти. Показательно, что совершенно другая ситуация сложилась с материалами о доходных домах Санкт-Петербурга.

Основной фокус на фиксацию памятников архитектуры был направлен на имперскую столицу. Москва же осталась обделена вниманием исследователей.

Наш проект повысит уровень самоидентификации жителей Москвы, уровень вовлеченности горожан в свою историю и культуру. Выявление современного внутреннего состояния доходных домов, формирование и контроль базы доходных домов, а также, на фиксация истории и преумножение культурной ценности архитектурного наследия — все это актуальные проблемы, которые ждут своего решения. Запрос как на физическое сохранение памятников архитектуры, так и на переосмысление его материальной составляющей, становится все выраженнее.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДОХОДНЫХ ДОМОВ В СОВЕТСКИЙ ПЕРИОД
СОВРМЕНННЫЕ РЕСТАВРАЦИИ ДОХОДНЫХ ДОМОВ



Большинство жилых зданий после революции перешло в собственность государства. Жилым фондом распоряжались горсоветы.

В 1930-х годах начинается уплотнение жилья. Людей в Москве становится больше, власти пытаются решить проблему перенаселенности, превращая квартиры доходных домов в коммунальные квартиры. Владельцев выселяют в одну из комнат, а остальные помещения предоставляют новым жильцам.


Количество жилплощади на человека определялось начальством. В 1930 году средняя норма составляла 5,5 м2 на человека, а в 1940 году норма снизилась почти до 4 м2.
Коммунальные квартиры — один из характерных образов советского времени. Произошедшее уплотнение было запланировано как временная мера по урегулированию жилищного вопроса. Однако, даже спустя четверть века после падения Советского режима, коммунальные квартиры продолжают существовать.
Все это создало ситуацию, в которой выкристаллизовался специфический коммунальный менталитет, сочетающий в себе подозрительность, нечистоплотность и неуважение к чужому личному пространству.
ДОХОДНЫЙ ДОМ НА БОЛЬШОЙ САДОВОЙ

Дом построен по заказу Ильи Пигита, владельца табачной фабрики «Дукат». Дом был запланирован как производственный корпус фабрики. Во время укладки фундамента вышел указ о запрещении постройки фабрики около церкви Святого Ермолая. Дом был перепланирован под доходный. После революции дом стал одной из первых в Москве комунн, где управление и обслуживание было передано жильцам. Печально известные «коммуналки, испортившие москвичей», возникли именно здесь.

Адрес: ул. Большая Садовая, 10
Архитекторы: А.Н.Милков и Э.С.Юдицкий
Год постройки: 1903

1732
На западе от Китай-города располагаются леса и небольшие хозяйства
1805
В районе появляются первые городские постройки, но большинство территорий остаются хозяйственными двориками
1819
Появление основных градообразующих элементов района
1915
Повышение плотности застройки, формирование городского пейзажа
2019
Доходные дома в исторической ткани города
1878
В.Д.ПОЛЕНОВ
«МОСКОВСКИЙ ДВОРИК»

Типичное изображение Москвы того времени. Художник успел запечатлеть городскую жизнь до начала урбанизации



2018
ПЕРЕУЛОК «КАМЕННАЯ СЛОБОДА», ВИД НА СПАСОПЕСКОВСКУЮ ПЛОЩАДЬ
Полностью урбанизированная картина столицы. О былой атмосфере напоминает лишь купол Храма Преображения Господня на Песках

ПЕРСПЕТИВЫ ВОЗРОЖДЕНИЯ ТИПОЛОГИИ ДОХОДНОГО ДОМА
ОСНОВНЫЕ МАСТЕРА — АРХИТЕКТОРЫ,
АВТОРЫ ДОХОДНЫХ ДОМОВ

В КАЧЕСТВЕ КОМПЛЕКСНОГО РЕШЕНИЯ,
МЫ ПРЕДЛАГАЕМ ПРОЕКТ LIVE IN STORY
На основании проведённого исследования мы собрали актуальную статистику и сделали выводы относительно дальнейшей судьбы доходных домов в контексте истории и культуры. Вполне очевидно, что без тщательной и кропотливой каталогизации сохранившихся построек, культура доходных домов довольно быстро уйдёт в прошлое.
ЧТО ЭТО?
Это сайт и мобильное приложение, которые объединяют в себе функции энциклопедии о доходных домах и базы Cian. С одной стороны — это возможность выбрать квартиру для жилья в доходном доме, а с другой — подробная каталогизация существующих доходных домов.
ЗАЧЕМ?
На наш взгляд сегодня как никогда важна самоидентификация в контексте эпохи и осознание собственного места на таймлайне истории. Важно не терять связь с прошлым и осознавать, что некоторые эпизоды этого прошлого не только не теряют актуальности, но напротив — с годами будто становятся современнее.

КОМУ ЭТО НУЖНО?
На самом деле, это нужно всем. Вопрос сдачи жилья внаём или съёма жилья рано или поздно встает перед каждым. Совместить жилищный вопрос, который, как известно, настолько портит москвичей, с возможностью узнать больше о городе, в котором живешь, почувствовать себя частью этого города и частью его истории — на наш взгляд это совсем немало.

Над проектом исследования работали:
бюро Kleinwelt Architekten

Куратор исследования:
Переслегин Николай

Со-куратор:
Баранова Анна

Группа исследователей:
Киселева Анастасия
Черноярова Анна
Кулешова Ирина
Черняк Марк
Бочкарев Дмитрий
Корчагина Елизавета

Ассистент проекта:

Анна Темес